マンション購入の試算
最近色々勉強してだいぶわかってきた気がするのでここらで一つ試算をして、くわしい人にあっているかどうか聞くことにしよう。
35年ローンを7年、10年で完済。2組のDINKSの共通点とは?｜SUUMO（スーモ）
2500万円のローンということは、ローンの利率が3%として利息で年間75万円。7年で返済したのでざっと75 * 7 / 2で280万。全額ローンなのかいくらか頭金を入れているのかわからなくて、後者だと思うけどそれがいくらなのかわからないので前者だとして計算して、固定資産税と都市計画税が合計1.7%としてざっくり年間50万円。14年間所有したので700万。1996年に新築を購入して今年売却したと書いてあるので、新築で購入して築14年の中古として売却したことになるのでまあざっと半額以下だろうから値下がり損が1250万。全部合計するとおよそ2200万になって元の物件の代金とほぼ同じだ。この2200万を14年でならして月あたりにすると13万。なので同様の物件に賃貸で済んだときに家賃が13万より高かったのならお得。「毎月の返済額は約7万5000円で、家賃並み。」が同様の物件の家賃相場を示していると仮定すると毎月5.5万の無駄な出費をしていることになるので年間66万、14年間で920万。
「浪費するタイプでもないので(笑)。いざというときのお金100万円を残して、あとは貯金ができたらどんどん返してました」と書いているけど、新築マンションを買ったことがすでにかなりの浪費で、それ以上の浪費をする余地がなかっただけかも知れない。より正確な計算をするには情報量が足りないのでこのあたりで。
仮に物件の値下がり損が全くないと仮定して、利息＋税金の約5%ずつのキャッシュフローが月8万の家賃と均衡する物件額は1920万。意外と高い。もちろんローンが全額残っているけど、物件が値下がりしていないので一括返済できる。実際には物件が値下がりするので、2000万の物件を買って、月8万円の「家賃のような利息と税金」を払うと、物件の値下がりの分だけのローンが残る。
