レバレッジメモ: 年収200万円からのマイホーム戦略

年収200万円からのマイホーム戦略。本屋でなんとなく立ち読みしていたのだが、ぶっちゃけ話が多くて面白かったのでレバレッジメモ。

フィットネスルームなどがついているマンション：5年もすれば装置は古くなる。一部の人しか使わないような設備の更新費用が管理総会で承認されるか？
頭金がないので35年ローン: あと35年間、臨時収入でもない限りそこから動けない
新築と築10年の中古では値段が2倍違う。返済期間は3倍違う。
1年間に建築される新築住宅の人口比率で、日本はアメリカの1.5倍
1990年にバブルが崩壊するまで、土地は変えば値上がりする資産だった。みんな急いで買おうとした。人気のあるマンションは抽選だった。
マイホームはなぜギリギリの値段か。年収の5倍。返済額が年収の30%以内という貸付目安。不動産価格が高い時でも安い時でも新築の値段は余り変わらない。新築マンション分譲の粗利は20%。4000万円のを100戸売ると8億の利益。1900万円のマンションを作っても利益が減るだけで販売に掛かるコストは変わらない。ディスカウントが需要をうまないので高いものを作る方が商売としては有利。
3500万の新築と、2500万の中古に1000万掛けてリノベーションをするのとの比較。1000万掛ければフローリングなら無垢材、壁天井は自然素材、建具や水回り、キッチンなども自由に選べる
公団住宅は基礎や躯体がしっかりしている
売主に媒介を依頼された不動産業者は1週間以内に指定流通機構「レインズ」に物件情報を登録しなければならない
不動産仲介の手数料は約定金額の3%+6万円、これを売りの仲介と買いの仲介の両方が取る。業者としては売り買い両方を仲介したい。手間が余り変わらず収入が倍だから。なのでよい物件は他の業者に教えたくない。よい物件の情報を得るには不動産業者の顧客リストに載るしかない。業者に行って条件と自分の経済状態を伝える。
表示価格は売り手の希望価格。売り手が売り急いでいるなら半額、そうでなくても3割引きくらいで購入希望価格を出して構わない
相場の把握方法: ヤフー不動産のエリア別検索でわかるのは売り手の希望価格、レインズ: http://www.contract.reins.or.jp/ 成約価格, 土地総合情報システム http://www.land.mlit.go.jp/webland/
重要事項説明書や契約書は契約の数日前に写しをもらうことができる。拒むようならその業者に免許を出している国土交通省や県の担当部署に問い合せると言えばいい。
マンション内覧会/株式会社ベストサポート：http://www.best-sup.com/ 契約書のチェックで4万、不動産価値の調査で15万
親からの住宅資金の贈与は600万まで非課税、自治体の融資は比較的低金利。フラット35。
「最初は金利の低い変動型で始めて金利が上がりそうになったら固定に切り替えましょう」なんてナンセンス。「金利が上がりそうになる」時期など見極められない。
金融機関では融資の可否は本部決済で、支店には決定権がない。ただし、審査書類は支店が作り、本店では書類審査のみ。担当者の作文が重要。
解体と壁仕上げは簡単なのでそれを自分でやるだけで40万くらいリノベーション費用が下がる